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決戰大紅門

決戰大紅門

這是嚴肅君的第 578 篇推送

相較於絕對碾壓,勢均力敵的較量往往更有意思。

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今年最後兩個月,北京新房市場上,幾個片區肉眼可見即將展開捉對廝殺。大紅門中海與金茂的對決,已經正式拉開帷幕。

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相鄰地塊,同一天拿下。最新消息是—

金茂008地塊定名「永定金茂府」,已於11月9日獲得建設工程規劃許可證。

產品面積段在110㎡-180㎡之間,配備十二大科技系統,恆溫恆溼恆氧。接近項目人士透露,開盤會有驚喜價。

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中海004地塊定名「中海和瑞叄號院」,預計本週六(11月19日)開放售樓處。

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產品爲108㎡三居、136㎡和160㎡四居,總價1000萬起。有消息稱,戶型上比興叄號院有優化,得房率高。

1.

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兩地塊規劃條件的差異是非常細微的。

金茂地塊建築規模6.8萬平,容積率2.6,控高45米,局部控高60米,也就是能做20層高層,土地成本價在5.59萬/㎡;

而中海地塊建築規模達到近9.5萬平,土地成本也更低一些,只有5.25萬/㎡。容積率2.4,全部樓棟需控制在45米,最多能蓋15層。

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總的來說,中海地塊未來社區更大,容積率更低,純小高層社區居住舒適度會相對較好。

2.

但從企業氣質來看,金茂和中海又是迥然不同的。

如果說金茂是多年來穩坐豪宅寶座的老錢一族,那麼中海就是近幾年北京新房市場重新迴歸的新貴派。

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提到金茂,大家第一反應就是科技系統,最直觀的感受是金茂的房子,總會比周邊貴那麼一點點;

而中海更像精打細算的工科生,走的是成本管控路線,往往也是區域價格戰中的那條鮎魚。

從兩地塊目前流出的產品信息來看,雙方都主打純改善產品。但中海在面積上略小,並且直接放棄160㎡以上大平層競爭。

3.

大紅門銷售指導價9.5萬/㎡,甚至超過同期出讓的海淀永豐,在推出之時就有爭議。

如果說南四環+臨鐵,是大紅門區域房價的有力支撐,那麼作爲有着23年曆史的北方地區最大服裝批發集散地,這也決定了房價的天花板—

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周邊房齡10年以內的次新二手房,價格最高也就7萬/㎡。

好在,這個天花板正在被捅破。

從2014年起,豐臺累計疏解提升大紅門片區商品交易市場216家,疏解退出一般性製造業企業360家。

曾經的批發市場,物流倉儲變爲南苑森林溼地公園,各大服貿城轉型爲南中軸國際文化科技園、豐臺區政務服務中心、區級圖書館等,未來還規劃有國家級博物館等。

而且與純新板塊相比,大紅門本身區域內居住氛圍濃厚,日常生活配套也十分成熟。近日,中軸線官網也正式上線,能否帶動一波房價,嚴肅君也拭目以待。

4.

擴大範圍來看,除了在大紅門這兩個項目直接對線,豐臺區域內競品也不少。

同時期出讓的豐臺造甲村地塊和槐新地塊,分別限均價10.6萬/平,8.3萬/平,雖然尚無產品信息流出,但與大紅門兩項目總價段有重合,是不可避免的。

所以大紅門項目有消息稱,首期開盤均價在9萬/平左右,甚至還可以下探。

對於原地改善居民來說,可以重點關注首期房源。

5.

先“拉齊”配套,再“趁勢”賣地;多個新房項目扎堆上新,借力房企變現能力,實現區域價值的進一步提升。

從最早的“翠湖三傑”“郭公莊三兄弟”,再到前段時間大火的“海淀永豐”“西紅門組團”,以及如今的大紅門兩地塊……這是限競房供地以來的常規”套路”。

其實在新房市場,相較於貼身競爭,更可怕的是“孤身一人”。

同一板塊的不同項目,不管戶型、價格、精裝哪一方面存在差異,至少都會引發市場關注。

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而沒有競品,沒有聲音,意味着沒有市場流量和成交,更不用說把流量轉化爲銷量。

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2022年底北京新房市場南城看點之一,就在大紅門了。目前兩地塊具體產品信息還有待官宣,嚴肅君也期待中海和金茂能帶來新的驚喜。

對於這兩個項目你怎麼看?歡迎在評論區留言討論~

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